Consultas Técnicas

FAQ’s recibidas en el Colegio

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¿Somos competentes y/o estamos facultados para realizar un Certificado Descriptivo de una vivienda en la que la descripción del Catastro y el Ayuntamiento no coinciden con el fin de poder registrar dicha vivienda? La vivienda es del año 1982, y no se tiene conocimiento de los técnicos que la ejecutaron

En este caso lo que solicitan es un certificado de antigüedad, obra nueva o legalización, suelen ser las denominaciones más comunes. Se suele solicitar cuando una vivienda no está inscrita en el Registro de la Propiedad, o aunque esté inscrita, cuando haya aspectos que no concuerden.
Este documento describe la edificación existente en una determinada parcela urbanística y que hace constar la inexistencia de expediente disciplinario así como la antigüedad aproximada de la edificación. Se utiliza para justificar que la vivienda u obra de ampliación tiene una antigüedad superior a la necesaria para su regularización. El certificado de antigüedad debe ir acompañado de una memoria descriptiva de los materiales usados y de las soluciones constructivas adoptadas en la obra y habrá que corroborar su contemporaneidad con la fecha estimada de final de obra. Además de esta memoria, se anexarán un reportaje fotográfico actual, planos en planta de la superficie construida, planos de situación y emplazamiento, así como los documentos que acrediten la antigüedad de la edificación. También debe contener los diferentes usos que tienen la edificación o edificaciones y las coordenadas georreferenciadas de las mismas y de la parcela. Dichos documentos deben aportarse junto con el certificado. Los Aparejadores y Arquitectos Técnicos son técnicos competentes para la elaboración de Certificados de Antigüedad o de Descripción de Obra Nueva, según art. 50 del R.D. 1093/1997 de 4 de julio.

¿En una obra hay que hacer siempre la comunicación de apertura del centro de trabajo?. Se trata de una obra de un garaje, sólo va a trabajar una persona y ningún subcontratista. Esta persona no tiene REA y en la comunicación es un dato que piden.

La apertura del centro de trabajo sólo tiene que realizarla las empresas. A los autónomos sin trabajadores a su cargo no se les pide realizar dicha apertura. Como bien dices, para tener REA es necesario ser empresa (REGISTRO DE EMPRESAS ACREDITADAS). Los autónomos no tienen REA, salvo que tengan trabajadores contratados a su cuenta, que en ese caso pasan a ser empresa con todas las obligaciones que conlleva.

¿Se puede sancionar a los promotores/usuarios de una vivienda por hacer uso de la misma sin la documentación pertinente, es decir, el certificado final de obra y la documentación municipal?

La documentación municipal necesaria para poder hacer uso de la vivienda es la licencia de primera ocupación (para obtener la misma siempre pedirán el Certificado Final de Obra, art. 293 RUCyL).
La licencia de de primera ocupación de un edificio es una autorización administrativa necesaria que tiene por finalidad contrastar si se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, comprobando si se han cumplido o no las condiciones establecidas en dicha licencia y
controlando si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina. No se suple la omisión de solicitar tal licencia por el simple transcurso del tiempo.
El artículo 302.c) del RUCyL refuerza la necesidad de obtener esta licencia de primera ocupación al exigir su acreditación para poder contratar los servicios de suministros de energía eléctrica, gas, agua y análogos. Así como que el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (LS), exige a los Notarios para autorizar escrituras de obra nueva, y a los Registradores para inscribirlas, la obtención de la licencia de primera ocupación.
En Castilla y León, la ocupación de vivienda sin licencia de primera ocupación constituye infracción urbanística leve que puede ser sancionada con multa de 1.000 a 10.000 Euros.

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